Với những thay đổi mạnh mẽ về nền kinh tế số, đô thị hóa và hành vi tiêu dùng..., thị trường bất động sản bán lẻ đang dần chuyển mình bằng những "diện mạo" mới. Vì vậy, trong trung và dài hạn, đây sẽ là miếng bánh thu hút các thương hiệu mới và nhà đầu tư nước ngoài nôn nóng đến Việt Nam.
Bán lẻ sôi động với sự góp mặt của nhiều "ông lớn"
Mới đây, các phòng nghiên cứu thị trường đã công bố báo cáo thị trường bất động sản nói chung với nhiều điểm đang chú ý, trong đó, thị trường mặt bằng bán lẻ đã có những cải thiện đáng kể từ hiệu suất cho thuê đến mức giá. Các chuyên gia nhận định, lĩnh vực bán lẻ được cho sẽ là "làn gió mát" trong dài hạn.
Cụ thể, theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2022, thị trường bất động sản bán lẻ phục hồi tích cực, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tăng so với năm 2021. Giá thuê dự kiến sẽ không ngừng "nóng" trong bối cảnh diện tích mặt bằng hạn chế tại các trung tâm thương mại chất lượng.
Cụ thể, tại Hà Nội giá thuê thuần ở các trung tâm thương mại ngoài trung tâm khoảng 30 USD/m²/tháng. Mặt bằng bán lẻ trong các ngõ nhỏ có diện tích phổ biến từ 15-40 m² cũng chứng kiến mức tăng mạnh về giá cả về giá thuê và chất lượng khách tìm thuê.
Tại các trung tâm thương mại ngoài trung tâm TP.HCM đạt mức bình quân hơn 40 USD/m²/tháng, giá thuê ở khu vực trung tâm khoảng 130 USD/m²/tháng. Tỷ lệ lấp đầy ở khu vực trung tâm được cải thiện ở mức gần 96%, còn ngoài trung tâm chưa đến 88%.
Đối với bất động sản văn phòng, tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà tại trung tâm Hà Nội và TP.HCM đã vượt 90%, đồng thời nhu cầu ngày càng tăng đã "cõng" giá thuê tăng theo. Tại TP.HCM, giá thuê văn phòng hạng A tại trung tâm ghi nhận mức trung bình 48 USD/m²/tháng và 33,5 USD/m²/tháng đối với phân khúc hạng B.
Đặc biệt, với kỳ vọng sự hồi phục nhanh chóng của thị trường bán lẻ trong thời gian tới, là lý do khiến các doanh nghiệp bán lẻ lớn và thương hiệu quốc tế nôn nóng muốn có mặt tại "sân chơi" này, bằng việc ráo riết tìm kiếm các mặt bằng thích hợp tại TP.HCM và Hà Nội để mở rộng hoạt động kinh doanh, khiến thị trường bán lẻ ngày càng sôi động.
Tính riêng trong quý IV/2022, nhiều "ông lớn" đã thực hiện kế hoạch mở rộng thị trường, tăng quy mô cửa hàng. Điển hình như Uniqlo đã khai trương ba cửa hàng mới tại Vincom Center Bà Triệu, Trần Duy Hưng và Vincom Mega Mall Royal City, mỗi cửa hàng có diện tích từ 1.500 - 2.000 m2.
Nhận định về sự khởi sắc này, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, cho biết Việt Nam nằm trong "top" triển vọng nổi bật nhất châu Á trong việc mở rộng quy mô cửa hàng trong các năm tới của các nhãn hàng chuyên về thời trang, mỹ phẩm, đồ thể thao đến từ Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản và Indonesia.
Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành, Savills Việt Nam, cho biết Việt Nam đang trên đà tăng trưởng vào năm 2022, với vốn đầu tư FDI ngày càng tăng và nội tại nền kinh tế trong nước mạnh mẽ. Chính phủ Việt Nam đã và đang đưa ra một loạt biện pháp nhằm cải thiện tính minh bạch của thị trường bất động sản. Điều này là dấu hiệu tốt, tạo tiền đề cho việc thanh khoản và các hoạt động đầu tư trong tương lai. Đồng thời, cơ sở hạ tầng cũng được quan tâm đầu tư mạnh mẽ phát triển cơ sở hạ tầng cũng được đầu tư mạnh mẽ, thúc đẩy nhu cầu đầu tư trên nhiều lĩnh vực.
"Trong khi một số nhà đầu tư trong nước gặp khó khăn do tín dụng bị thắt chặt, dòng vốn đầu tư từ nước ngoài vào thị trường Việt Nam vẫn tiếp tục tăng trưởng. Ví dụ, trong đầu năm nay, CapitaLand của Singapore đã công bố kế hoạch phát triển dự án phức hợp tổng đầu tư 1 tỷ USD với quy mô 8 ha, dự kiến cung cấp hơn 1.100 căn hộ và shophouse cao cấp tại TP.HCM...", ông Troy Griffiths cho hay.
"Miếng bánh" không dành cho tất cả
Mặc dù được đánh giá là một phân khúc tiềm năng cho các nhà đầu tư trong năm 2023, song nhiều chuyên gia cho rằng tiềm năng không đồng nghĩa với thành công cho tất cả. Đối với nhà bán lẻ, gia nhập cuộc chơi và lớn mạnh trên thị trường Việt Nam không hề dễ dàng, đòi hỏi họ phải không ngừng học hỏi để tồn tại, dù đôi khi mỗi "phép thử" có thể đánh đổi bằng cái giá rất lớn.
Cụ thể, khi phân tích về cách doanh nghiệp nội địa và nước ngoài đang áp dụng chiến lược khác nhau để săn lợi nhuận, chuyên gia nhận định thị trường bán lẻ Việt Nam có tính cạnh tranh cao và sự biến động nhất định.
Điều này dễ dàng nhận thấy được khi các thương hiệu luôn luôn "sát ván" với nhau về giá, phương thức tiếp thị và bán hàng nhằm làm dày tệp khách hàng mới cho mình, đồng thời giữ chân khách hàng hiện hữu. Thị trường cũng phụ thuộc nhiều yếu tố từ ngắn hạn như: chi phí tăng, nhu cầu tiêu dùng thay đổi, đến dài hạn như: uy tín, độ phủ của nhà bán lẻ, khẩu vị mua sắm giữa các thế hệ...
Ngoài ra, áp lực thay đổi hay bị "khai tử" càng cao hơn khi việc mở rộng bị hạn chế bởi giá đất, giá thuê mặt bằng và khan hiếm quỹ đất lớn, nhất là ở hai đại đô thị TP.HCM và Hà Nội. Do đó, việc phát triển các mô hình bán lẻ quy mô khác nhau tại các thành phố này không dễ dàng. Dưới góc nhìn tích cực, những thách thức đó vô hình chung giúp Việt Nam trở thành một trong số thị trường bán lẻ năng động nhất châu Á khi nhìn lại chiến lược mở rộng thú vị vào năm 2022.
Cụ thể, mô hình nhượng quyền (franchise) được xem là cách ưu việt mà các thương hiệu cửa hàng tiện lợi áp dụng để nhân rộng số lượng cửa hàng. Lợi thế của chiến lược này là chi phí đầu tư vừa sức, tính linh hoạt cao. Mặt khác, đa dạng hóa danh mục sản phẩm và tối ưu hệ sinh thái bán lẻ sẵn có cũng là cách doanh nghiệp bắt tay với nhau để tăng độ phủ thương hiệu.
Bên cạnh sự sôi động của khối nội, các "đại gia" nước ngoài tham vọng không kém, dù dưới vai trò khách thuê - nhà phát triển/chủ đất hay bên bán - bên mua, nhưng việc tìm đối tác có thế mạnh phù hợp đang là một chiến lược mở rộng khôn ngoan và có tầm nhìn dài hạn.
Nguồn: Doanh nhân trẻ Việt Nam