1. Hướng dẫn quy trình mua chung cư từ chủ đầu tư
Mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư là lựa chọn phổ biến của nhiều khách hàng nhờ thủ tục minh bạch và giá bán hợp lý. Tuy nhiên, để tránh rủi ro và đảm bảo quyền lợi, người mua cần thực hiện đầy đủ các bước dưới đây.
1.1. Khảo sát & đánh giá dự án, lựa chọn căn hộ phù hợp
Trước khi quyết định, người mua nên đánh giá uy tín của chủ đầu tư thông qua năng lực tài chính, kinh nghiệm và các dự án đã hoàn thành. Kiểm tra giấy phép pháp lý của dự án như phê duyệt 1/500, giấy phép xây dựng và tiến độ hạ tầng xung quanh. Đồng thời, bạn cũng cần xem xét vị trí, tiện ích, chất lượng xây dựng của nhà mẫu và phần sở hữu chung – riêng của căn hộ.
Ví dụ, một dự án trung tâm quận 2 có hồ bơi, công viên và hầm để xe rộng rãi, giúp cư dân sinh sống tiện nghi và thoải mái. Phần sở hữu chung chiếm khoảng 40% diện tích, còn lại là không gian riêng tư đảm bảo quyền sử dụng cá nhân.
Người mua nên xem xét vị trí, tiện ích, chất lượng xây dựng của nhà mẫu để lựa chọn căn hộ phù hợp
1.2. Thăm quan nhà mẫu thực tế và nhận tư vấn từ sales
Khách hàng nên đến trực tiếp nhà mẫu để đánh giá diện tích, ánh sáng, bố trí không gian và so sánh các căn hộ. Trong buổi tham quan, nhân viên sales sẽ tư vấn chi tiết về phương án bàn giao, thiết bị đi kèm, chiết khấu và hỗ trợ vay vốn, đồng thời giải đáp mọi thắc mắc liên quan. Thông tin này giúp người mua có cơ sở lựa chọn căn hộ phù hợp với nhu cầu và ngân sách.
1.3. Thỏa thuận điều khoản ban đầu & đặt cọc giữ chỗ
Sau khi chọn được căn hộ, hai bên cần thống nhất các điều khoản như giá bán, diện tích, tiến độ bàn giao, phương thức thanh toán, mức đặt cọc và thời hạn giữ căn hộ. Việc đặt cọc cần được làm rõ bằng văn bản, kèm điều kiện nếu chủ đầu tư chậm bàn giao hoặc thay đổi điều kiện. Người mua cần chuẩn bị các giấy tờ quan trọng sau:
- Chứng minh nhân dân / Căn cước công dân / Hộ chiếu còn hiệu lực (bản sao + bản gốc để đối chiếu)
- Sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận cư trú / giấy tạm trú (nếu cần)
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (giấy kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân)
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ / sổ hồng / bản sao giấy tờ pháp lý của căn hộ (nếu đã có)
- Hợp đồng đặt cọc dự thảo (nội dung thỏa thuận giữa hai bên)
- Các giấy tờ liên quan khác nếu có: ví dụ giấy ủy quyền (nếu người đặt cọc không tự ký), biên bản bàn giao (nếu đã bàn giao)
1.4. Ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư
Hợp đồng mua bán cần ghi rõ giá căn hộ, tiến độ thanh toán theo các đợt, thời điểm bàn giao, thời hạn nhận sổ hồng và các trách nhiệm nếu một bên chậm tiến độ hoặc vi phạm. Tùy theo luật hiện hành, hợp đồng có thể cần công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo hiệu lực pháp lý.
Ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư giúp đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên
1.5. Thanh toán theo tiến độ & kiểm tra tiến độ xây dựng
Người mua thực hiện thanh toán theo các mốc đã thỏa thuận, thường ứng với tiến độ xây dựng như hoàn thành khung, hoàn thiện bên ngoài và bàn giao. Đồng thời, cần theo dõi tiến độ thi công thực tế của chủ đầu tư để đảm bảo đúng cam kết; nếu phát hiện vi phạm, các điều khoản phạt trong hợp đồng sẽ được áp dụng. Ví dụ, thanh toán 30% khi hoàn thiện khung, 40% khi xây xong phần thô và 30% khi bàn giao căn hộ.
1.6. Bàn giao căn hộ & nghiệm thu chất lượng
Khi dự án hoàn thành, bên mua cùng chủ đầu tư tiến hành nghiệm thu: kiểm tra nội thất, hệ thống điện nước, thang máy và các hạng mục theo thiết kế. Biên bản bàn giao cần ghi rõ các thiếu sót để chủ đầu tư khắc phục, đồng thời thanh toán các khoản còn lại. Ví dụ, nếu cửa sổ bị hỏng hoặc sơn tường chưa hoàn thiện, sẽ được ghi vào biên bản và yêu cầu sửa chữa trước khi nhận nhà.
Bên mua cùng chủ đầu tư cần tiến hành nghiệm thu đầy đủ các hạng mục đảm bảo chất lượng
1.7. Hoàn thiện giấy tờ pháp lý & cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng)
Sau khi nhận căn hộ và thanh toán đầy đủ, chủ đầu tư có trách nhiệm làm hồ sơ cấp sổ hồng. Người mua cần cung cấp giấy tờ cá nhân như CMND/CCCD, hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân. Theo Luật Nhà ở, sổ hồng phải được cấp trong vòng 50 ngày kể từ khi bàn giao hoặc thanh toán đủ tiền.
1.8. Thanh toán các khoản thuế, phí & công chứng/chứng thực (nếu cần)
Người mua chịu các khoản thuế như thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân nếu phát sinh, cùng phí công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Ngoài ra, phí dịch vụ quản lý, bảo trì chung cư cũng nên được thỏa thuận rõ ràng ngay từ hợp đồng ban đầu để tránh tranh chấp sau này.
2. Điều kiện pháp lý khi mua chung cư từ chủ đầu tư
Trước khi quyết định mua căn hộ từ chủ đầu tư, người mua cần kiểm tra đầy đủ các điều kiện pháp lý của dự án để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro về sau.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp lệ: Chủ đầu tư phải sở hữu sổ đỏ hợp pháp, đất không đang bị tranh chấp, kê biên hay nằm trong diện thu hồi. Điều này đảm bảo quyền sử dụng đất của dự án và tính hợp pháp khi mua bán căn hộ.
- Giấy phép xây dựng được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền: Dự án cần có giấy phép xây dựng hợp pháp, trừ những trường hợp được miễn theo luật. Giấy phép này chứng minh dự án được phép thi công và xây dựng đúng chuẩn kỹ thuật.
- Biên bản nghiệm thu phần móng & hạ tầng kỹ thuật: Chủ đầu tư phải có biên bản nghiệm thu móng và các hạ tầng kỹ thuật như đường, cấp thoát nước, điện, hệ thống an toàn. Việc này giúp đảm bảo chất lượng nền móng và sự ổn định lâu dài của căn hộ.
- Quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt: Dự án phải nằm trong quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan Nhà nước phê duyệt, bao gồm mặt bằng tổng thể, tiện ích và thiết kế rõ ràng giúp người mua biết chính xác quy mô, vị trí và hạ tầng dự án.
- Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư hoàn thành: Chủ đầu tư cần hoàn tất các nghĩa vụ thuế, phí liên quan như thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Đây là điều kiện quan trọng để dự án được phép bàn giao và cấp sổ hồng cho người mua.
- Đối tượng mua nhà đủ điều kiện theo Luật Nhà ở: Người mua phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Với người nước ngoài hoặc Việt Kiều, cần thuộc nhóm được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật Nhà ở 2023 để đảm bảo giao dịch hợp pháp và quyền sở hữu căn hộ sau này.
Người mua nên xác minh giấy phép và pháp lý của chủ đầu tư liên quan đến dự án
3. Thời gian và chi phí khi mua chung cư từ nhà đầu tư
Khi mua căn hộ từ chủ đầu tư, người mua cần nắm rõ các mốc thời gian và chi phí phát sinh nhằm lập kế hoạch tài chính và dự kiến thời gian nhận nhà một cách hợp lý.
3.1. Thời gian
Trước khi mua, người mua nên dự kiến các mốc thời gian để theo dõi tiến trình giao dịch và bàn giao căn hộ:
- Kiểm tra pháp lý dự án: Thông thường mất khoảng 1–3 ngày để chủ đầu tư cung cấp giấy tờ và người mua xác minh sổ đỏ, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu móng, quy hoạch 1/500.
- Booking giữ chỗ: Nếu dự án cho phép giữ chỗ, quá trình này thường kéo dài 3–7 ngày để thỏa thuận đặt cọc và chọn căn hộ phù hợp.
- Công chứng/ký hợp đồng mua bán: Sau khi thỏa thuận xong, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mất khoảng 1–2 ngày làm việc.
- Thanh toán & bàn giao căn hộ: Thời gian phụ thuộc vào tiến độ xây dựng, có thể kéo dài từ 6 tháng đến 2 năm, tùy quy mô dự án cùng như tiến độ thi công.
- Cấp sổ hồng: Sau khi nhận đủ hồ sơ và thanh toán đầy đủ, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thường diễn ra trong 30–50 ngày làm việc.
3.2. Chi phí
Người mua nên dự trù các khoản phí ngoài giá bán để giao dịch thuận lợi và minh bạch.
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá trị hợp đồng, do bên chuyển nhượng (chủ đầu tư hoặc người bán lại) chịu, theo quy định hiện hành.
- Lệ phí trước bạ: Tùy địa phương, thường khoảng 0,5% giá trị tài sản, đóng khi đăng ký quyền sở hữu.
- Lệ phí cấp sổ hồng: Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ được quy định ở từng địa phương, có nơi chỉ vài trăm nghìn đồng.
- Phí công chứng / chứng thực hợp đồng: Khoảng 0,1–0,3% giá trị hợp đồng, tùy nơi thực hiện thủ tục.
- Phí bảo trì & quản lý chung cư: Theo Luật Nhà ở hiện hành, phí bảo trì thường là 2% giá trị hợp đồng khi bàn giao căn hộ; phí quản lý vận hành hằng tháng hoặc các dịch vụ tiện ích phát sinh cũng cần được dự tính trước.
Người mua nên tính toán các khoản phí ngoài giá bán để giao dịch minh bạch
4. 5 lưu ý quan trọng khi mua chung cư từ chủ đầu tư
Khi mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư, ngoài việc chọn dự án phù hợp, người mua cần lưu ý những điểm quan trọng sau:
- Xác minh pháp lý dự án: Trước khi ký hợp đồng, cần kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng, quy hoạch 1/500, sổ đỏ khu đất và biên bản nghiệm thu phần móng. Ví dụ, nếu dự án chưa có biên bản nghiệm thu móng hoặc sổ đỏ đang tranh chấp, người mua nên tạm hoãn giao dịch để tránh rủi ro pháp lý.
- Đánh giá uy tín và năng lực chủ đầu tư: Nghiên cứu các dự án đã bàn giao, tiến độ thi công và phản hồi của khách hàng trước đó giúp đánh giá năng lực thực sự của chủ đầu tư, tránh chọn dự án tiềm ẩn rủi ro chậm tiến độ hoặc chất lượng không đảm bảo.
- Đọc kỹ hợp đồng mua bán: Kiểm tra chi tiết các điều khoản về giá, tiến độ thanh toán, thời hạn bàn giao, quyền lợi và trách nhiệm của hai bên. Điều này giúp người mua chủ động bảo vệ quyền lợi, đặc biệt là khi xảy ra tranh chấp hoặc chậm tiến độ từ phía chủ đầu tư.
- Dự trù chi phí phát sinh: Ngoài giá căn hộ, người mua cần tính thêm phí bảo trì 2%, phí quản lý vận hành, lệ phí trước bạ và chi phí công chứng. Dự trù trước giúp lập ngân sách hợp lý và tránh bất ngờ về tài chính trong quá trình mua nhà.
- Ưu tiên đơn vị phân phối uy tín: Lựa chọn kênh bán hàng hoặc thương hiệu phân phối minh bạch, có dịch vụ hỗ trợ tốt sẽ giúp người mua an tâm trong toàn bộ quy trình, từ tư vấn, ký hợp đồng đến bàn giao căn hộ và cấp sổ hồng.
Khi mua căn hộ, bạn cần đánh giá kỹ chất lượng dự án, uy tín của chủ đầu tư
5. Vì sao nên mua chung cư từ nhà phát triển bất động sản ROX Living?
Hiện nay, ROX Living là một nhà phát triển bất động sản uy tín, nổi bật với các dự án khu đô thị hiện đại, pháp lý minh bạch và dịch vụ khách hàng chuyên nghiệp. Lựa chọn căn hộ từ ROX Living giúp người mua an tâm về pháp lý, chất lượng và trải nghiệm sống.
Pháp lý dự án minh bạch, rõ ràng:
Mọi dự án của ROX Living đều được triển khai với hồ sơ pháp lý đầy đủ, bao gồm giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết 1/500, biên bản nghiệm thu móng và sổ đỏ khu đất. Điều này đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp, hạn chế rủi ro tranh chấp và giúp người mua yên tâm khi thanh toán theo tiến độ.
Đa dạng dự án chung cư và khu đô thị phù hợp với nhiều nhu cầu:
ROX Living phát triển từ chung cư hiện đại đến khu đô thị đồng bộ, phù hợp với người mua ở thực và nhà đầu tư. Các dự án có nhiều loại căn hộ với diện tích khác nhau, bố trí hợp lý, thiết kế tối ưu ánh sáng và thông gió, kèm tiện ích nội khu đẳng cấp. Nhờ vậy, khách hàng có thể chọn căn hộ vừa túi tiền nhưng vẫn đảm bảo giá trị sinh hoạt hoặc tiềm năng tăng giá trong tương lai. Một số dự án nổi bật có thể kể đến như ROX Living Aquamarine, ROX Living Đồng Hới.
Tiện ích “all-in-one” và môi trường sống tích hợp:
Dự án của ROX Living được quy hoạch đồng bộ, tích hợp đầy đủ tiện ích như trường học, trung tâm thương mại, khu thể thao, công viên cây xanh, khu vui chơi trẻ em và hồ bơi. Cư dân không chỉ thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày mà còn được trải nghiệm môi trường sống hiện đại, gần gũi thiên nhiên, giúp nâng cao chất lượng sống lâu dài.
Quản trị chuyên nghiệp & áp dụng công nghệ trong vận hành:
ROX Living áp dụng hệ thống quản trị số hóa để giám sát tiến độ thi công, hợp đồng và dịch vụ khách hàng. Người mua được cập nhật tiến độ xây dựng trực tuyến, nhận thông báo thanh toán, thông tin bàn giao và hỗ trợ dịch vụ ngay lập tức. Cụ thể, thương hiệu đã triển khai thành công dự án SAP S/4HANA, số hóa 93 quy trình nghiệp vụ và tích hợp 7 phân hệ với các hệ thống quản lý, giúp giám sát toàn diện từ đầu tư đến bán hàng một cách thông suốt, minh bạch.
Cam kết phát triển bền vững & dịch vụ hỗ trợ khách hàng tốt:
Thương hiệu chú trọng xây dựng không gian sống xanh, thân thiện môi trường với các giải pháp tiết kiệm năng lượng và quy hoạch lâu dài. Đồng thời, ROX Living cung cấp dịch vụ hậu mãi tận tâm, hỗ trợ cư dân trong việc bảo trì, sửa chữa và giải đáp mọi thắc mắc. Ví dụ, ROX Living Aquamarine có mật độ xây dựng chỉ khoảng 38,3%, phần lớn diện tích còn lại được dành cho mặt nước, cây xanh và tiện ích ngoài trời, tạo nên môi trường sống trong lành, thẩm mỹ, có giá trị lâu dài.
ROX Living là một nhà phát triển bất động sản uy tín với kinh nghiệm triển khai các khu đô thị hiện đại
6. Câu hỏi thường gặp
Khi mua chung cư, nhiều người quan tâm đến thủ tục pháp lý, công chứng và điều kiện ký hợp đồng. Dưới đây là giải đáp cho những câu hỏi phổ biến, giúp người mua nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ khi giao dịch căn hộ.
6.1. Thủ tục mua bán chung cư có sổ hồng như thế nào?
Khi mua căn hộ đã có sổ hồng, hai bên cần kiểm tra pháp lý căn hộ để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp. Tiếp theo, lập hợp đồng mua bán có công chứng hoặc chứng thực, nộp thuế, lệ phí trước bạ và tiến hành sang tên sổ hồng tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoàn tất quyền sở hữu hợp pháp cho người mua.
6.2. Mua chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư có cần công chứng không?
Mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư không bắt buộc công chứng nếu hợp đồng mua bán theo mẫu đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Tuy nhiên, việc công chứng hợp đồng vẫn được khuyến nghị để bảo vệ quyền lợi pháp lý, đặc biệt trong các trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc yêu cầu ngân hàng cho vay.
6.3. Dự án nào đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán?
Dự án chung cư chỉ được phép ký hợp đồng mua bán khi chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp, hoàn thành phần móng và hạ tầng cơ bản. Ngoài ra, cơ quan quản lý phải xác nhận dự án đủ điều kiện bán, dự án không đang tranh chấp hoặc bị thế chấp, đảm bảo giao dịch hợp pháp và an toàn cho người mua.
Chung cư chỉ được phép ký hợp đồng mua bán khi chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp và hoàn thành hạ tầng cơ bản
Như vậy, việc nắm vững quy trình mua chung cư từ chủ đầu tư giúp người mua chủ động trong từng bước giao dịch, từ khảo sát dự án, ký hợp đồng đến nhận bàn giao và cấp sổ hồng. Áp dụng đúng hướng dẫn sẽ đảm bảo quyền lợi pháp lý, tiết kiệm thời gian và mang lại trải nghiệm mua nhà an toàn, minh bạch. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn chi tiết và nắm bắt cơ hội đầu tư vào các dự án bất động sản đầy tiềm năng.
THÔNG TIN LIÊN HỆ & ĐĂNG KÝ THAM QUAN
Công Ty Cổ Phần ROX Living
- Tầng 26, ROX Tower, 54A Nguyễn Chí Thanh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Tel : 043.248.4282 - Fax : 043.248.4282
- Email : hotro@roxliving.vn