Sự dịch chuyển của dòng vốn bất động sản trong những năm gần đây khiến các loại tài sản gắn liền với quy hoạch và pháp lý minh bạch được quan tâm nhiều hơn. “Đất công là gì “ cũng là câu hỏi được nhiều nhà đầu tư đặt ra hiện nay. Việc nắm bắt đúng bản chất loại đất này, cũng như các cơ hội và rủi ro đặc thù sẽ giúp nhà đầu tư chủ động hơn và hạn chế những bước đi thiếu chắc chắn.
Trong bài viết dưới đây, hãy cùng ROX Living khám phá thông tin hữu ích xoay quanh loại đất đặc thù này.
1. Đất công là gì? Mục đích sử dụng và đặc điểm
“Đất công” thuộc loại đất thuộc “đất phi nông nghiệp”, sử dụng vào mục đích công cộng, được Nhà nước quy hoạch, giao và quản lý nhằm phục vụ các nhu cầu chung của xã hội. Mục đích sử dụng đất công không phải để làm nhà ở cá nhân hay sản xuất tư nhân mà để xây dựng các công trình, hạ tầng hoặc khu vực phục vụ lợi ích chung.
Mục đích sử dụng:
- Phục vụ giao thông: đường bộ, đường sắt, cảng, cảng hàng không, bến phà, bến xe, bãi đỗ xe, cầu, hầm, công trình giao thông khác.
- Phát triển thủy lợi, cấp nước, thoát nước, công trình đê, đập, kênh rạch phục vụ chung.
- Công trình công cộng khác: cơ sở giáo dục, y tế, văn hóa — trường học, bệnh viện, công viên, khu vui chơi, chợ, khu sinh hoạt cộng đồng, công trình bưu chính viễn thông, chiếu sáng, môi trường, xử lý chất thải, hạ tầng kỹ thuật.
- Đất dùng cho di tích văn hóa, lịch sử, thiên nhiên được Nhà nước xếp hạng bảo vệ.
Đặc điểm:
- Do Nhà nước quản lý và giao cho UBND các cấp hoặc cơ quan có thẩm quyền để sử dụng, không phải do cá nhân tự do sử dụng như đất ở hay đất thương mại.
- Khi sử dụng đúng mục đích công cộng và không nhằm kinh doanh, Nhà nước thường giao đất mà không thu tiền sử dụng đất.
- Nếu phần đất được dùng với mục đích kinh doanh (kết hợp như dịch vụ, thương mại …) phải tuân thủ quy định pháp luật về cho thuê/thuê đất, nghĩa vụ tài chính, khai báo theo luật đất đai.
Đất công thuộc loại đất thuộc “đất phi nông nghiệp”, được Nhà nước quy hoạch, giao và quản lý
2. Ưu điểm và nhược điểm khi đầu tư đất công
Đầu tư vào đất công, hay nói cách khác là thuê hoặc nhận giao đất công để thực hiện dự án có thể mang lại cơ hội tốt cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, nó cũng đi kèm với nhiều hạn chế và rủi ro. Dưới đây là những ưu điểm và nhược điểm khi đầu tư đất công dành cho nhà đầu tư, giúp bạn cân nhắc kỹ trước khi quyết định.
2.1. Ưu điểm
Việc lựa chọn đầu tư trên đất công có thể đem lại một số lợi thế như sau:
- Chi phí ban đầu thấp hơn so với mua đất thương mại: Khi đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án công cộng / PPP, nhà đầu tư không cần bỏ vốn để mua quyền sử dụng đất như khi mua đất tư nhân.
- Thủ tục cấp đất/thuê đất dưới khung pháp lý rõ ràng: Theo Luật Đất đai 2024, đất dùng cho mục đích công cộng hoặc dự án hợp tác công–tư (PPP) được Nhà nước giao hoặc thuê theo quy định pháp luật, giúp minh bạch về quyền sử dụng đất.
- Phù hợp với các dự án hạ tầng, công nghiệp hoặc dịch vụ có quy mô lớn: Đối với những dự án cần diện tích đất lớn hoặc cần đảm bảo về mặt quy hoạch và pháp lý, thuê đất công từ Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi hơn so với tìm mua đất tư nhân rải rác.
- Tiềm năng hưởng ưu đãi về thuê đất hoặc miễn giảm thuế đất trong một số trường hợp: Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, có thể có các ưu đãi về thuê đất cho các dự án phát triển khu công nghiệp, hạ tầng hoặc dự án theo chính sách khuyến khích.
2.2. Nhược điểm
Tuy nhiên, đầu tư vào đất công không phải lúc nào cũng thuận lợi. Vì vậy, nhà đầu tư cần đánh giá một số rủi ro và hạn chế:
- Không có quyền sở hữu lâu dài như đất tư nhân: Đất công dù thuê lâu dài, nhưng quyền sử dụng do Nhà nước quản lý. Do đó, người thuê/nhận giao đất không có quyền tự do chuyển nhượng như đất sở hữu cá nhân theo luật.
- Ràng buộc nghiêm ngặt về mục đích sử dụng đất và quy hoạch: Mọi dự án trên đất công phải phù hợp với mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Nếu chuyển đổi sử dụng sai mục đích, có thể bị xử lý.
- Chi phí thuê đất có thể biến động hoặc tăng theo chu kỳ: Theo quy định mới, nhiều trường hợp thuê đất phải trả tiền thuê hàng năm, với mức thuê có thể được điều chỉnh theo bảng giá đất của Nhà nước sau mỗi chu kỳ 5 năm. Điều này tạo rủi ro chi phí cho nhà đầu tư về dài hạn.
- Giới hạn khả năng thế chấp quyền sử dụng đất cho mục đích vay vốn: Khi thuê đất công theo hình thức thuê hàng năm, có thể không được phép thế chấp quyền sử dụng đất, chỉ có thể thế chấp tài sản gắn liền trên đất. Do đó, hạn chế khả năng huy động vốn từ ngân hàng nếu cần.
Đất công thường có ràng buộc nghiêm ngặt về mục đích sử dụng đất và quy hoạch
3. Đối tượng nào nên đầu tư đất công?
Đất công phù hợp với nhà đầu tư có định hướng dài hạn và hoạt động trong các lĩnh vực cần quỹ đất lớn, pháp lý rõ ràng và gắn với quy hoạch. Việc lựa chọn đúng nhóm nhà đầu tư sẽ giúp tối ưu hiệu quả khai thác và giảm thiểu rủi ro trong quá trình triển khai dự án.
- Nhà đầu tư hạ tầng và dự án PPP: Phù hợp vì đất công thường được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án công cộng theo hình thức đối tác công – tư (PPP). Điều này giúp nhà đầu tư giảm gánh nặng chi phí đất và có cơ hội tham gia các dự án hạ tầng trọng điểm.
- Nhà đầu tư phát triển khu công nghiệp, logistics, hạ tầng kỹ thuật: Nhóm dự án này cần diện tích lớn, đồng bộ về quy hoạch và thuận lợi trong công tác bồi thường – giải phóng mặt bằng khi Nhà nước đã quản lý quỹ đất. Việc thuê đất công cũng tạo thuận lợi trong thủ tục pháp lý.
- Doanh nghiệp phát triển năng lượng, môi trường, xử lý chất thải: Đây là nhóm thường được hỗ trợ về mặt chính sách, có tính chất công ích và cần những khu đất chuyên dụng mà đất công có thể đáp ứng, đặc biệt đối với các dự án năng lượng tái tạo, xử lý rác thải hoặc hạ tầng cấp – thoát nước.
- Doanh nghiệp dịch vụ công cộng hoặc tiện ích đô thị: Các loại hình như bến bãi, bãi đỗ xe, công viên chuyên đề, chợ đầu mối hoặc trung tâm logistics vệ tinh thường được triển khai trên đất công theo hình thức thuê, phù hợp với doanh nghiệp có chiến lược đầu tư dài hạn và khả năng quản lý vận hành.
- Nhà đầu tư có năng lực tài chính và kinh nghiệm pháp lý: Đất công đi kèm quy định chặt chẽ về mục đích sử dụng, thủ tục thuê/giao đất và nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, các nhà đầu tư có đội ngũ pháp lý – kỹ thuật mạnh sẽ dễ dàng triển khai và hạn chế được rủi ro.
Đất công phù hợp với nhà đầu tư, doanh nghiệp dịch vụ công cộng hoặc tiện ích đô thị
4. Kinh nghiệm “vàng” đầu tư đất công đạt hiệu quả
Đầu tư đất công có thể mang lại giá trị lớn nếu nhà đầu tư hiểu rõ đặc thù pháp lý và biết cách tối ưu quỹ đất Nhà nước quản lý. Để hạn chế rủi ro và nâng cao hiệu quả triển khai dự án, bạn cần nắm vững các kinh nghiệm quan trọng dưới đây.
- Kiểm tra quy hoạch và mục đích sử dụng đất rõ ràng trước khi tham gia: Việc sử dụng đất công để đầu tư luôn phải tuân theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trước khi nộp hồ sơ xin thuê hoặc giao đất, nhà đầu tư nên khảo sát kỹ ranh giới, mục đích sử dụng đất (ví dụ công cộng, hạ tầng, dịch vụ, thương mại…) để tránh trường hợp đất không phù hợp với dự án. Nếu không tuân thủ quy hoạch, dự án có thể bị đình chỉ hoặc không được chấp thuận.
- Ưu tiên thực hiện dự án thông qua hình thức đấu giá hoặc đấu thầu minh bạch: Theo Luật Đất đai, trong nhiều trường hợp, quỹ đất công do Nhà nước quản lý sẽ được giao hoặc cho thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tham gia đúng quy trình này giúp bảo đảm pháp lý, minh bạch quyền sử dụng đất và giảm nguy cơ tranh chấp hoặc điều chỉnh sau này.
- Lập kế hoạch tài chính và dòng tiền, chú trọng chi phí thuê đất và nghĩa vụ tài chính phát sinh: Khi thuê đất công để thực hiện dự án có mục đích kinh doanh, theo quy định mới, có thể phải trả tiền thuê đất hàng năm thay vì một lần. Nhà đầu tư cần tính toán chi phí thuê, chi phí đất theo chu kỳ, chi phí phát sinh khi gia hạn hợp đồng hoặc điều chỉnh quy hoạch để đảm bảo dự án vẫn có lợi nhuận lâu dài.
- Chuẩn bị hồ sơ pháp lý đầy đủ, có năng lực pháp lý và thực hiện đúng cam kết dự án: Bởi vì đất công là tài sản công, nên thủ tục giao đất/cho thuê đất thường đi kèm những yêu cầu pháp lý: hồ sơ đầu tư, phê duyệt quy hoạch, giấy phép xây dựng, cam kết sử dụng đúng mục đích. Nhà đầu tư nên thường xuyên theo dõi chính sách đất đai, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tuân thủ đúng cam kết để tránh rủi ro pháp lý hoặc mất quyền sử dụng đất.
- Ưu tiên các dự án có chức năng công ích, dịch vụ hoặc hạ tầng, phù hợp với bản chất đất công: Những dự án như hạ tầng, logistics, khu công nghiệp, cung cấp dịch vụ công cộng thường dễ được Nhà nước chấp thuận khi sử dụng đất công. Nếu nhà đầu tư chọn đúng loại hình phù hợp, khả năng được giao/thuê đất công và triển khai dự án thành công cao hơn, nhờ phù hợp với mục tiêu sử dụng đất cũng như lợi ích xã hội.
- Lựa chọn chủ đầu tư uy tín, kinh nghiệm thực hiện dự án đất/đất công: Vì các dự án sử dụng đất công thường trải qua nhiều thủ tục pháp lý, quy hoạch, bồi thường – giải phóng mặt bằng, đấu thầu hoặc đấu giá theo quy định. Nếu chủ đầu tư đủ năng lực, có kinh nghiệm với các dự án tương tự, khả năng hoàn thành đúng cam kết, đáp ứng yêu cầu pháp luật cao hơn, giúp hạn chế rủi ro về pháp lý, tiến độ và chi phí phát sinh.
Đầu tư đất công nên kiểm tra quy hoạch và mục đích sử dụng đất rõ ràng trước khi tham gia
5. ROX Living – Nhà phát triển bất động sản uy tín với kinh nghiệm triển khai khu đô thị
ROX Living một trong những đơn vị phát triển bất động sản đáng tin cậy tại Việt Nam, đặc biệt nổi bật ở khả năng quy hoạch và phát triển các khu đô thị theo hướng đồng bộ. Doanh nghiệp ghi dấu trên thị trường nhờ cách khai thác quỹ đất hiệu quả, đầu tư mạnh vào hạ tầng và tiện ích nội khu, qua đó tạo ra giá trị bền vững cho nhà đầu tư và nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng cư dân.
Phát triển khu đô thị kiểu mẫu:
ROX Living xây dựng các khu đô thị hoàn chỉnh với hạ tầng, tiện ích và không gian xanh hài hòa, phù hợp định hướng khai thác đa công năng của nhiều loại quỹ đất. Đồng thời, doanh nghiệp luôn tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo hiệu quả bền vững. Một số dự án nổi bật có thể kể đến như ROX Living Kiến Tường và ROX Living Đồng Hới.
Chú trọng pháp lý minh bạch:
Tất cả dự án của ROX Living đều có hồ sơ pháp lý đầy đủ, sổ đỏ từng lô đất rõ ràng. Điều này giúp nhà đầu tư yên tâm giao dịch, khai thác hoặc cho thuê bất động sản mà không lo rủi ro pháp lý.
Chú trọng yếu tố cộng đồng và bền vững:
Mỗi dự án đều được định hướng phát triển gắn liền với môi trường sống xanh, tiện ích đầy đủ và không gian cộng đồng. Đây là nền tảng để ROX Living mang đến chất lượng sống tốt hơn, đồng thời góp phần xây dựng đô thị bền vững. Ví dụ, ROX Living Aquamarine có mật độ xây dựng chỉ khoảng 38%, ưu tiên diện tích lớn cho cây xanh, hồ cảnh quan và chuỗi tiện ích cộng đồng như công viên ven sông, đường dạo bộ, sân thể thao hay khu BBQ. Điều này giúp tạo ra môi trường sống xanh – lành mạnh, khuyến khích cư dân kết nối và hình thành cộng đồng phát triển lâu dài.
Định vị lâu dài cho giá trị đầu tư:
Các khu đô thị do ROX Living phát triển thường nằm tại vị trí chiến lược, hưởng lợi từ hạ tầng giao thông và dịch vụ xung quanh. Nhờ đó, đất trong các dự án này trở thành lựa chọn hấp dẫn cho nhà đầu tư nhờ tiềm năng tăng giá và thanh khoản cao. Ví dụ, dự án ROX Living Đồng Hới tọa lạc gần trung tâm thành phố cùng các tuyến đường huyết mạch, giúp giá đất tại đây tăng đều qua các năm và dễ dàng giao dịch, cho thuê hoặc chuyển nhượng.
Uy tín thương hiệu:
ROX Living được đánh giá cao về kinh nghiệm phát triển dự án, năng lực quản lý và chất lượng bàn giao, mang đến sự tin cậy cho nhà đầu tư khi lựa chọn các sản phẩm bất động sản. Thương hiệu đã nhận nhiều giải thưởng uy tín như “Thương hiệu Uy tín hàng đầu châu Á 2025” cho dự án ROX Living Aquamarine. Bên cạnh đó, ROX Living đã hoàn thành dự án SAP S/4HANA để số hóa quản lý toàn bộ quy trình đầu tư, bán hàng, nâng cao minh bạch và hiệu quả quản trị.
ROX Living đã triển khai thành công nhiều khu đô thị lớn với quy hoạch đất hợp lý
Việc hiểu rõ “đất công là gì” đóng vai trò then chốt để nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác. Khi trang bị đủ thông tin và chiến lược đúng đắn, nhà đầu tư hoàn toàn có thể khai thác hiệu quả loại tài sản đặc thù này và nắm bắt những cơ hội bền vững trong dài hạn. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn chi tiết và nắm bắt cơ hội đầu tư vào các dự án bất động sản đầy tiềm năng.
THÔNG TIN LIÊN HỆ & ĐĂNG KÝ THAM QUAN
Công Ty Cổ Phần ROX Living
- Tầng 26, ROX Tower, 54A Nguyễn Chí Thanh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Tel : 043.248.4282 - Fax : 043.248.4282
- Email : hotro@roxliving.vn